不動産売買（決済）の登記

不動産の所有権はいつ移転するのか

土地など不動産を購入された場合、どのタイミングでその不動産が売主から買主の手に渡るのでしょうか。「もちろん！代金を支払った時だ」と思われるでしょうが、所有権の移転登記まで完了して、初めてその不動産の所有権が確実に買主に渡ったことになります。登記をすることにより、誰に対してもその所有権を主張できることになるからです。（これを、対抗力といいます。）

そもそも民法上では、不動産の売買は、登記をしなくても契約のみで成立します。しかし、上記に述べたように、誰に対してもその所有権を主張するためには登記をすることが必要ですから、売買契約書の契約条項には、必ず「所有権移転の時期」「引渡し」「所有権移転登記の申請」について定めており（不動産会社に依頼すれば、まず間違いなくこの条項は入っています）、「売主は、売買代金全額の受領と同時に、買主の名義にするために、その物件の所有権移転登記申請手続きをしなければならない」としていることがほとんどです。

売買決済時に司法書士がなぜ必要か（立ち会いの必要性）

前項で述べたとおり、「売主は、売買代金全額の受領と同時に、買主の名義にするために、その物件の所有権移転登記申請手続きをしなければならない」のが通常ですから、売買決済当日（売買代金の支払い日）に司法書士が立ち会うことで、売主本人であることの確認や、登記に必要な書類が揃っているか確認できれば（＝確実に登記申請が可能）、買主は代金を支払う、ということが慣習になっています。

また、ローンを組んで不動産を購入する場合も、決済時に司法書士が立ち会い、確実に登記できることを確認した上で、融資の実行をします。ローンを組む場合は、銀行などの貸主が抵当権の設定をしますので、必ず司法書士の立ち会いが必要になります。

さらに、不動産の仲介をする不動産会社にとっても、登記が確実にできないと、責任追及されてしまいますので（高い仲介手数料が発生していますからね。）司法書士の立ち会いはやはり必要なのです。

登記（立ち会い含む）をする司法書士はご自分で選べます！

不動産を購入した際に、不動産会社から買主に対し、「司法書士の知り合いがいるかどうか」尋ねられることがあります。

大抵の方は司法書士の知り合いはいないでしょうから、「いません」と回答することになります。そうすると「では、誰か探してください」と言われることはほとんどなく、「こちらで用意しますね」などと言われることが多いでしょう。

不動産会社指定の司法書士に頼むと、他との競合もありませんから、司法書士報酬は一般的な相場より高めに設定されていることが多いです。（だいたい一般的な相場より３～５万円程度は高めの設定でしょう。）

さて、最初の話に戻りますが、司法書士の知り合いはいなくても、司法書士を自分で選んで指定することは可能です。そもそも司法書士の登記費用は原則買主負担なのですから（売主負担のものもあります）、本来買主が指定できて当然なのです。※

当事務所にご相談いただければ、相場価格で、売買手続きから、所有権移転の登記（名義変更）の手続きまで、適切なアドバイスを含めたお手伝いをさせていただきます。

※新築の建売住宅やマンションなどの購入などは、契約時に特約でその売主（建売業者など）指定の司法書士に依頼、とされている場合もありますので、その点は確認してください。

※住宅ローンを組んで、不動産を購入される場合は、貸主である銀行などの金融機関が、不動産に抵当権の設定をしますので、その関係で司法書士を銀行が指定することがあります。詳しくは、銀行に確認してください。

当事務所にご依頼いただく場合

不動産売買（決済）の登記のお見積もり

不動産の購入が決まりましたら、ご自分で司法書士を指定したい旨、不動産会社様にお伝えください。

お見積もり（概算）をご依頼される場合は、登記簿謄本、固定資産税評価証明書、売買契約書をご準備いただき、FAX、メールなどでお知らせ下さい。これらの書類は不動産会社が通常持っていますので、差し支えなければ不動産会社から直接送っていただくことでの対応も可能です。

なお、住宅ローンがある場合、抵当権設定の費用算出の為に借り入れの額もお教え下さい。

お電話・ＦＡＸ・メールはこちらから

不動産売買（決済）の登記の必要書類

不動産売買（決済）の登記（所有権移転・抵当権設定登記）に際して必要な書類は下記のとおりです。売主様、買主様、それぞれ必要な書類が異なります。

また、場合によっては必要な書類もございますので、ご確認ください。

【売主様の必要書類】

・不動産の権利証・登記識別情報（※紛失した場合は別途対応が必要）

・印鑑証明書

・住民票・戸籍の附票（※対象不動産上の住所が現在の住所（印鑑証明書に記載されている住所）と異なる場合は必要）

・固定資産税評価証明書

【買主様の必要書類】

・住民票

（・住宅ローンを組まれる場合は、印鑑証明書が必要となりますが、通常は銀行との金銭消費貸借契約（ローン契約）時に提出する書類に含まれています。）

売買（決済）登記手続費用（司法書士報酬）

以下、司法書士報酬の目安となります。だいたい、下記の金額～＋３万程度にはおさまります。

【買主様負担のもの】

売買による名義変更登記（所有権移転登記）申請→４万円～（☆抵当権設定登記と併せてのご依頼の場合→３万円～）
立会料→１万円～
抵当権設定登記申請（ローンを組む場合）→３万円～

【売主様負担のもの】※

登記原因証明情報作成→１万円

【下記費用は必要がある場合にのみ加算する費用です。】

抵当権抹消登記申請（売主が抵当権を設定している場合）→１万円～
所有権登記名義人表示変更登記（売主の登記簿上の住所と現在の住所が異なる場合）→１万円

※売主様が権利証又は登記識別情報通知を紛失された場合は、司法書士が売主様本人と面談のうえ「本人確認情報」を作成します。この費用は別途必要になります。

【上記報酬の他に、法務局へ納める登録免許税及び実費等が必要になります。】

※税抜き価格です。

売買による所有権移転登記の登録免許税及び実費について

内容		（本則）	（平成２９年３月３１日までの適用）
①登録免許税(所有権移転)	土地	固定資産税評価額の２．０％	固定資産税評価額の１．５％
	建物	固定資産税額の２．０％	（住宅用家屋の軽減税率適用の場合）固定資産税評価額の０．３％
③固定資産税評価証明書取得		１通３００円前後（役所により異なります）
④登記簿謄本取得		事前調査（登記情報取得）	１通３３５円（※H28.10～改定）
		事後取得用	１通６００円
⑤その他、郵送費、交通費等		実費分のみいただきます。